Yleistäen voidaan todeta, että remontointi on aina asunto-osakeyhtiöissä ajankohtaista, oli sitten remontoijana yhtiö itse taikka osakkeenomistaja. Paljon kyselyjä tulee edelleenkin erityisesti kosteiden tilojen vedeneristeen kustannus- ja kunnossapitojaosta.
Asiaa voitaneen lähestyä havainnollistavalla esimerkillä. Taustatietoina on käytettävissä, että eräässä vanhassa yhtiössä oli yhtiökokouksessa päätetty putkiremontista vuonna 2012. Samassa yhteydessä oli päätetty uusia kylpyhuoneiden vedeneristykset vain, mikäli niissä todettaisiin kosteusvaurioita. Tämän jälkeen vuonna 2015 eräs osakkeenomistajapariskunta teettää hallitsemassaan osakehuoneistossa kosteiden tilojen pintaremontin. Remontin yhteydessä tiloihin
tehdään luonnollisesti myös nykyisen rakennustavan edellyttämällä tavalla kosteus- ja vesieristeet. Mainituista töistä aiheutuu kaikkinensa 3.860 euron kustannukset.
Vuoden 2012 yhtiön teettämän putkiremontin yhteydessä kosteusarvot oli mitattu kaikkien huoneistojen osalta, eikä nyt puheena olevien osakkeenomistajien
kylpyhuoneessa havaittu kohonneita kosteusarvoja taikka kosteuden aiheuttamia home- taikka muitakaan vaurioita, jotka olisivat edellyttäneet vedeneristyksen
uusimista yhtiön päätöksen mukaisesti. Yhtiökokous päättää osakaspariskunnan tekemän kosteiden tilojen remontin jälkeen, että osakkeenomistajan toteuttaessa remontin sellaisessa kylpyhuoneessa, jossa ei ole kohonneita kosteusarvoja, vastaa osakkeenomistaja itse remontin kaikista kustannuksista. Poikkeuksena edelliseen päätetään, että ainoastaan, mikäli vesieristeenä käytetty materiaali on käyttöikänsä (tässä 25 vuotta) päässä, maksaa asunto-osakeyhtiö vesieristyksen asennuksen töineen ja tarvikkeineen seinien ja lattiapintojen osalta. Tällä perusteella yhtiö korvaa osakkaille 1.390 euroa. Osakkaat kuitenkin vaativat yhtiötä korvaamaan töiden arvon ja yhtiön maksaman korvauksen välisen erotuksen 2.470 euroa, sillä perusteella, että vesieriste kuuluu yhtiön vastuulle. Nämä kustannukset aiheutuvat muun ohella olemassa olevien rakenteiden purkamisesta ja hiomisesta. Miten tilanne on ratkaistava?
Kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa muun ohella osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Tämä yhtiön kunnossapitovastuu pitää
sisällään myös vesieristeen ja tästä seuraa se, että yhtiön tulee uusia vesieriste, mikäli vesieristeessä on vaurioita. Nyt osapuolet pääsevät keskustelujen tuloksena yhteisymmärrykseen siitä, että kysymyksessä on lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva seikka ja samalla osapuolet toteavat, että vesieristeessä ei ole havaittu vikoja tai vaurioita, mutta vanha vesieriste ei täyttänyt nykyisen hyvän rakentamistavan mukaisia kriteerejä. Kysymyksessä on osakkeenomistajan hallitsemassaan osakehuoneistossa teettämä kunnossapitotyö. Osakkeenomistajan on asunto-osakeyhtiölain perusteella toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Käytännössä tästä seuraa se, ettei kylpyhuoneen pinnoite ole uusittavissa ilman samanaikaisesti uusittavaa vedeneristystä. Näissä tapauksissa osakkeenomistajan velvollisuutena on vastata sekä hänen omalle vastuulleen kuuluvan pinnoitteen että yhtiön vastuulle kuuluvan vesieristeen uusimisen kustannuksista. Näin on siitä huolimatta, että yhtiön lähtökohtaiselle vastuulle kuuluva ja olemassa oleva vesieriste ei täytä nykyisen rakentamisnormiston mukaista tasoa. Nyt yhtiö kuitenkin osallistui kustannuksiin, vaikka siihen ei olisi ollut lain säännöksen asettamana lähtökohtaista pakkoa.
Yhtiöllä ei ole velvollisuutta korjata sen vastuulla olevia rakenteita pelkästään sen vuoksi, että ne eivät vastaa uusimpia ohjenormeja. Tilanne muuttuu toiseksi, jos on olemassa näyttöä rakenteiden vioista ja vaurioista, jolloin yhtiön tulee ne korjata uusia normeja vastaaviksi.
Tässä nyt puheena olevassa tilanteessa asiaa ei muuta se, että yhtiökokous oli tehnyt jälkikäteisen päätöksen remontteihin osallistumisesta, koska se on nähdäkseni lain ja myös vallitsevan oikeuskäytännön sallima. Voidaan ajatella, että sillä laajennettiin yhtiön vastuuta. Yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi sillä saattaa olla merkitystä myöhemmissä toisten osakkaiden tekemissä vastaavissa remonteissa ja niiden kustannusjaossa, mikä seikka sekä yhtiön että osakkaiden tulee pitää mielessä.
Erilaisia käytäntöjä
Asunto-osakeyhtiöissä on omaksuttu erilaisia käytäntöjä korvata vesieristeen uusiminen kylpyhuoneremonttien yhteydessä. Yhtiön vastuulle kuuluvan vesieristeen korvaamiseen liittyvät erimielisyydet ovatkin yksi yleisimmistä asunto-osakeyhtiöoikeudellisista riitaisuuksien aiheuttajista.
Vesieristeiden uusiminen on käytännössä välttämätöntä silloin, kun osakkeenomistaja vaihtaa märkätilojensa pinnoitteen. Lain lisäksi jo hyvä rakennustapa edellyttää sitä, että märkätilojen vesieriste tehdään nykyisten tasovaatimusten mukaisesti riippumatta siitä, millainen vesieriste märkätiloissa on aiemmin ollut.
Edellä kerrottu oikeusohje tarkoittaa, ettei yhtiöllä ole velvollisuutta korvata vesieristeen hankkimisesta tai asentamisesta aiheutuvia kustannuksia, mikäli
vesieristeestä tai eristyksen pettämisestä ei ole aiheuttanut minkäänlaista vahinkoa tai sellaista vahingon riskiä, joka voitaisiin osoittaa esimerkiksi kohonneilla kosteusarvoilla. Näin myös silloin, vaikka osakkeenomistajan tehdessä märkätilojen korjaustöitä vanha vesieristys, kuten pikimatto, saattaa olla pintabetonivalun alla, mutta nykymääräysten mukaan eristeen tulee olla kaakelien alla.
